Τι ισχύει με τις βραχυχρόνιες τουριστικές μισθώσεις και την Airbnb

02 Μαρ Τι ισχύει με τις βραχυχρόνιες τουριστικές μισθώσεις και την Airbnb

Τα τελευταία χρόνια όλο και πιο διαδεδομένη γίνεται η οικονομία του διαμοιρασμού. Ιδιώτες σε μία προσπάθεια να αυξήσουν το εισόδημα τους και να μην αφήσουν τίποτα ανεκμετάλλευτο, προσπαθούν να κερδίσουν από το σπίτι τους, το αμάξι τους ή το σκάφος τους. Στην χώρα μας ραγδαία άνθηση έχει γνωρίσει η πρώτη περίπτωση, η γνωστή σε όλους μας βραχυχρόνια μίσθωση, ή αλλιώς airbnb (ψηφιακή πλατφόρμα).

Το Ελληνικό Κράτος είχε ξεκινήσει αρκετά νωρίς να δημιουργεί χώρο για την ανάπτυξη της συγκεκριμένης μορφής εκμετάλλευσης, όμως μόλις πρόσφατα ρύθμισε και ουσιαστικά αναγνώρισε τη βραχυχρόνια μίσθωση.

 

Τι ισχύει

Με τη βραχυχρόνια μίσθωση επιτρέπεται στον εκμεταλλευτή του ακινήτου (προσοχή όχι απαραίτητα ιδιοκτήτη) να διαθέτει το ακίνητο του με τους όρους αστικής μίσθωσης μέσω κάποιας ψηφιακής πλατφόρμας. Ενδεικτικά, τέτοιες πλατφόρμες είναι η airbnb, η booking κα. Όμως, επειδή η συγκεκριμένη μορφή εκμετάλλευσης παρέχει ιδιαίτερα κίνητρα τόσο για τον εκμισθωτή όσο και για τον μισθωτή, το κράτος όρισε προϋποθέσεις ώστε να περιορίσει αυτό το φαινόμενο.

 

Προϋποθέσεις

Α. Ο εκμισθωτής ή υπεκμισθωτής πρέπει να είναι φυσικό πρόσωπο, εγγεγραμμένος στο «Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων» (το οποίο ακόμη το αναμένουμε).

Β. Δεν επιτρέπεται η καταχώρηση περισσοτέρων των 2 ακινήτων ανά Α.Φ.Μ.

Γ. Το ακίνητο πρέπει να έχει εμβαδό τουλάχιστον 9 τ.μ. και να διαθέτει, επίπλωση, φυσικό φωτισμό, αερισμό και θέρμανση.

Δ. Το ακίνητο οφείλει να έχει λάβει όλες τις νόμιμες οικοδομικές άδειες.

Ε. Δεν επιτρέπεται η οποιαδήποτε παροχή υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων (πχ. καθαριότητα, φύλαξη).

Ζ. Ιδιαίτερη προσοχή θέλει η μίσθωση εκάστου ακινήτου να μην υπερβαίνει τις 90 ημέρες ανά έτος (Για νησιά κάτω των 10.000 κατοίκων τις 60 ημέρες). Εφόσον, όμως, το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή υπεκμισθωτή από τα συγκεκριμένα ακίνητα δεν ξεπερνά τις €12.000 μπορεί να ξεπεραστεί το όριο των ημερών.

 

Φορολογία Εισοδήματος

Επειδή το εισόδημα αυτό θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία εφαρμόζονται οι σχετικοί συντελεστές. Συγκεκριμένα, για εισόδημα έως €12.000 ο συντελεστής είναι 15%, για τις επόμενες €23.000 ο συντελεστής ανέρχεται στο 35%, ενώ για πάνω από τις €35.000 ο συντελεστής ανέρχεται στο 45%. Φυσικά, εδώ πρέπει να επισημάνουμε ότι το εισόδημα αυτό θα αθροιστεί με τα λοιπά εισοδήματα από ακίνητη περιουσία, εφόσον υπάρχουν, και θα εφαρμοστεί αναλόγως η κλίμακα. Τέλος, θα έχει και αντίστοιχη εφαρμογή η εισφορά αλληλεγγύης.

Σαν εισόδημα θα θεωρηθεί το σύνολο της αμοιβής την οποία έλαβε ο εκμεταλλευτής χωρίς να δύναται να αφαιρέσει τυχόν έξοδα ή φθορές από αυτά. Ο νομοθέτης δίνει μόνο τη δυνατότητα στον εκμεταλλευτή να φορολογηθεί για το 95% του εισοδήματος από ακίνητα, αφαιρώντας τεκμαρτά ένα 5% για τις δαπάνες επισκευών και συντηρήσεων. (σε περίπτωση υπεκμισθώσεων εφαρμόζεται η φορολογία επί της διαφοράς των ενοικίων)

Κανένα άλλο τέλος ή φόρος δεν εφαρμόζεται.

Τα ανωτέρω ισχύουν εφόσον πληρούνται οι υποχρεώσεις για το χαρακτηρισμό μιας μίσθωσης ως βραχυχρόνιας:

  • η αποξένωση του εκμισθωτή από το μίσθιο και
  • η μη παροχή άλλου είδους υπηρεσιών στο μισθωτή
  • λοιπές προϋποθέσεις νόμου 4446/2016

Αντίθετα, εάν ο εκμισθωτής δεν πληροί τις προϋποθέσεις ή παρέχει και άλλου είδους υπηρεσίες στο μισθωτή (π.χ. ασφάλεια, καθαριότητα, παροχή κλινοσκεπασμάτων, πρωινό, υποδοχή, παροχή τουριστικών οδηγιών, ξενάγηση κλπ.), τότε η εν λόγω εκμετάλλευση δεν θεωρείται αξιοποίηση περιουσίας, αλλά αποσκοπεί στην επίτευξη κέρδους, οπότε τα προκύπτοντα κέρδη θα πρέπει να φορολογηθούν με τους οικείους συντελεστές του εισοδήματος από επιχειρηματική δραστηριότητα, αφού προστεθούν σε τυχόν άλλα εισοδήματα από μισθωτή εργασία και συντάξεις ή επιχειρηματική δραστηριότητα (22%, 29%, 35%, 45%).

ΦΠΑ

Οι αστικές μισθώσεις απαλλάσσονται του ΦΠΑ, ως εκ τούτου δεν εφαρμόζεται το ΦΠΑ για τη συγκεκριμένη δραστηριότητα. Αντίθετα, εφόσον κανείς συστήσει επιχείρηση, ο ΦΠΑ που εφαρμόζεται στις τουριστικές εκμεταλλεύσεις των ακινήτων είναι 13%.

ΕΟΤ

Οι ιδιοκτήτες που εφαρμόζουν τα ανωτέρω δεν απαιτείται να φέρουν άδεια ΕΟΤ. Από τη στιγμή που η εκμίσθωση δεν χαρακτηρίζεται τουριστική δεν έχουν εφαρμογή οι σχετικές υποχρεώσεις. Θα πρέπει όμως οι εκμεταλλευτές να τηρούν με ευλάβεια τις προϋποθέσεις χαρακτηρισμού των μισθώσεων ως μη τουριστικών, διότι σε αντίθετη περίπτωση η μη αδειοδότηση τουριστικού καταλύματος από τον ΕΟΤ επιφέρει πρόστιμο που φτάνει στις €50.000.

Κυρώσεις

  • Εφόσον δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις, που αναφέρονται ανωτέρω, η μίσθωση παύει να χαρακτηρίζεται αστική και θα πρέπει ο εκμεταλλευτής να ιδρύσει επιχείρηση.
  • Εφόσον ιδρύεται επιχείρηση, θα υποχρεούται σε τήρηση βιβλίων και στοιχείων, στο ΦΠΑ, σε ασφάλιση ΕΦΚΑ και όλες τις λοιπές υποχρεώσεις. Τέλος, θα πρέπει να χορηγηθεί Ειδικό Σήμα Λειτουργίας από τον ΕΟΤ.
  • Τέλος, εάν ο εκμεταλλευτής δεν εγγράψει όλα τα ακίνητα του στο μητρώο ή εάν εκμεταλλεύεται περισσότερα από 2 ακίνητα, τότε το πρόστιμο που επιβάλλεται είναι €5.000, ενώ σε περιπτώσεις υποτροπής μπορεί να φτάσει στις €20.000

Σημεία Προσοχής

  • Θα πρέπει να υπογράφονται έντυπα συμφωνητικά με τους μισθωτές. Τα συμφωνητικά πρέπει να είναι σε γλώσσα που μπορεί να αντιληφθεί ο μισθωτής. Συνήθως οι ξένοι είναι επιφυλακτικοί διότι η διαδικασία αυτή τους είναι ξένη. Τα συμφωνητικά στη συνέχεια έως το τέλος του επόμενου μήνα θα πρέπει να καταχωρούνται ως μισθωτήρια βραχυχρόνιας μίσθωσης στο taxisnet. Όπως είναι γνωστό, για τη σχετική υποβολή απαιτείται η ύπαρξη ενεργειακού πιστοποιητικού από μηχανικό.
  • Το υπουργείο οικονομικών θα συνεργαστεί με τις πλατφόρμες που προωθούν τις συγκεκριμένες μισθώσεις και είναι πιθανή η διασταύρωση. Ακόμη και αν επιλεγεί τράπεζα στην αλλοδαπή ή ψηφιακό μέσο πληρωμής (πχ. paypal) τόπος φορολογίας είναι η Ελλάδα, διότι εδώ είναι ο τόπος του ακινήτου.
  • Ο αριθμός εγγραφής στο μητρώο θα πρέπει υποχρεωτικά να συνοδεύει την ανάρτηση στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.
  • Οι αστικές μισθώσεις έχουν κοινή αντιμετώπιση στην περίπτωση που κάποιος μισθωτής δεν αποχωρεί από το ακίνητο ή δεν καταβάλει το μίσθωμα. Έτσι εάν π.χ. κάποιος κλείσει για μια εβδομάδα και τελικά αρνείται να αποχωρήσει θα πρέπει να ακολουθηθεί διαταγή απόδοσης μισθίου ή εξωστική αγωγή. Αντίθετα, στις τουριστικές μισθώσεις η διαδικασία είναι άμεση.

Γεράσιμος Φωτεινάτος

Δεν Υπάρχουν Σχόλια

Σχολιάστε