2000px Airbnb Logo B%C3%A9lo.svg

 

Τα τελευταία χρόνια έχει αναπτυχθεί στη χώρα μας μια εναλλακτική μορφή τουρισμού, η μίσθωση κατοικιών μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας www.airbnb.gr. Ο νέος αυτός τρόπος μίσθωσης, ο οποίος είναι ευρύτατα διαδεδομένος σε πολλές ευρωπαϊκές -και όχι μόνο- χώρες, αναπτύσσεται ραγδαία και στην Ελλάδα ιδιαίτερα μετά την εμφάνιση της οικονομικής κρίσης, αφού αποτελεί εγγύηση για ένα αξιοπρεπές ετήσιο εισόδημα για τους πολίτες. Παρά το γεγονός ότι ολοένα και περισσότεροι συμπολίτες μας αποκτούν εισόδημα από μια τέτοια δραστηριότητα, υπάρχουν πάρα πολλές γκρίζες ζώνες όσον αφορά τόσο στον τρόπο φορολόγησης όσο και στην εφαρμογή λοιπών νομοθετικών διατάξεων (π.χ. τουριστικών). Στο παρόν άρθρο θα προσπαθήσουμε να διαφωτίσουμε τις πτυχές που σχετίζονται με τις υποχρεώσεις του φορολογούμενου απέναντι στη Φορολογική Διοίκηση.

1. Τι ισχύει

Ο μισθωτής πληρώνει ένα ποσό στην ηλεκτρονική πλατφόρμα, η οποία το αποδίδει στον εκμισθωτή μειωμένο κατά το ποσό της προμήθειας που αυτή παρακρατεί ως αμοιβή της. Οι εκμισθωτές, στην πλειοψηφία τους, δηλώνουν το εν λόγω εισόδημα ως εισόδημα από ακίνητα (οπότε δεν κάνουν έναρξη επιτηδεύματος, δεν τηρούν βιβλία και δεν εκδίδουν στοιχεία), δεν επιβάλλουν ΦΠΑ στις υπηρεσίες που παρέχουν και δεν υποβάλλουν Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας. Δεδομένης της σημαντικότητας του θέματος, το Υπ.Οικ. έχει καθυστερήσει αδικαιολόγητα να αποσαφηνίσει τη φορολογική αντιμετώπιση, παρόλο που είναι άμεσου ενδιαφέροντος για πολλούς εκμισθωτές. Παρακάτω θα προσπαθήσουμε να διαφωτίσουμε το θέμα, βασιζόμενοι στις μέχρι στιγμής εκδοθείσες εγκυκλίους αλλά και στις πάγιες θέσεις της Διοίκησης.

2. Φορολογία εισοδήματος

Σύμφωνα με την ΠΟΛ.1069/2015 «Το εισόδημα από ακίνητη περιουσία αποκτάται από φυσικά πρόσωπα ή ατομικές επιχειρήσεις ανεξάρτητα από την είσπραξή του ή μη, εφόσον έχει αποκτηθεί το δικαίωμα είσπραξής του και με την προϋπόθεση ότι ο εκμισθωτής αποξενώνεται από τη χρήση του ακινήτου, χωρίς ταυτόχρονα να παρέχει άλλου είδους υπηρεσίες στο μισθωτή (π.χ. καθαριότητα, ασφάλεια κλπ.), οπότε χαρακτηρίζεται στο σύνολό του ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Ειδικά, για το εισόδημα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας που καταβάλλεται αναδρομικά με βάση νόμο ή δικαστική απόφαση, χρόνος απόκτησης αυτού θεωρείται το φορολογικό έτος στο οποίο ανάγονται τα μισθώματα».

Επίσης, σύμφωνα με την παρ. 1 του άρθρου 21 του Κ.Φ.Ε. (Ν.4172/2013) «Ως κέρδος από επιχειρηματική δραστηριότητα θεωρείται το σύνολο των εσόδων από τις επιχειρηματικές συναλλαγές μετά την αφαίρεση των επιχειρηματικών δαπανών, των αποσβέσεων και των προβλέψεων για επισφαλείς απαιτήσεις». Και συνεχίζει η παρ. 3 του ίδιου άρθρου: «Για τους σκοπούς του παρόντος άρθρου ως «επιχειρηματική συναλλαγή» θεωρείται κάθε μεμονωμένη ή συμπτωματική πράξη με την οποία πραγματοποιείται συναλλαγή ή και η συστηματική διενέργεια πράξεων στην οικονομική αγορά με σκοπό την επίτευξη κέρδους. Κάθε τρεις ομοειδείς συναλλαγές που λαμβάνουν χώρα εντός ενός εξαμήνου θεωρούνται συστηματική διενέργεια πράξεων. […] Σε περίπτωση συναλλαγών που αφορούν ακίνητα, η περίοδος του δεύτερου εδαφίου είναι δύο (2) έτη.»

Από τις ως άνω διατάξεις συνάγεται ότι προϋπόθεση για να χαρακτηριστεί η μίσθωση μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας Airbnb ως εισόδημα από ακίνητα, είναι:

• η αποξένωση του εκμισθωτή από το μίσθιο και

• η μη παροχή άλλου είδους υπηρεσιών στο μισθωτή.

Αντίθετα, εάν ο εκμισθωτής δεν αποξενώνεται από το μίσθιο ή παρέχει και άλλου είδους υπηρεσίες στο μισθωτή (π.χ. ασφάλεια, καθαριότητα, παροχή κλινοσκεπασμάτων, πρωινό, υποδοχή, παροχή τουριστικών οδηγιών, ξενάγηση κλπ.), τότε η εν λόγω εκμετάλλευση δεν θεωρείται αξιοποίηση περιουσίας, αλλά αποσκοπεί στην επίτευξη κέρδους, οπότε τα προκύπτοντα κέρδη θα φορολογηθούν με τους οικείους συντελεστές του εισοδήματος από επιχειρηματική δραστηριότητα (26% και 33%).

Θεωρούμε ότι τα παραπάνω θα κριθούν από τον έλεγχο με βάση τα πραγματικά περιστατικά, όμως άποψή μας είναι ότι το εν λόγω εισόδημα δεν μπορεί να χαρακτηριστεί εισόδημα από ακίνητη περιουσία, διότι αφενός ο εκμισθωτής δεν αποξενώνεται από το μίσθιο (π.χ. πληρώνει λογαριασμούς), αφετέρου παρέχει συνήθως και άλλες -πλην της μίσθωσης- υπηρεσίες (π.χ. καθαρίζει πριν και μετά την έλευση του πελάτη, τον υποδέχεται, οργανώνει την συγκατοίκηση σε περίπτωση διαφορετικών μισθωτών κλπ.).

Ακόμα όμως και όταν δεν συντρέχουν τα παραπάνω, π.χ. στο συμφωνητικό περιέχονται όροι ότι ο μισθωτής είναι υποχρεωμένος να παραδώσει την κατοικία καθαρή ή ότι ο μισθωτής πρέπει να πληρώσει μέρος των λογαριασμών ΔΕΗ, internet κλπ., άποψή μας είναι ότι η συνεχής εναλλαγή μισθωτών και η διαρκής εκμετάλλευση του μισθίου κατ’ αυτόν τον τρόπο υποκρύπτει, με βάση τα πραγματικά περιστατικά, εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και πρέπει να φορολογηθεί ως τέτοιο. Βεβαίως, τα παραπάνω αποτελούν την προσωπική μας γνώμη, οπότε αναμένουμε και τις διευκρινίσεις της Διοίκησης επί του θέματος, δεδομένης μάλιστα της ποικιλίας και της διαφορετικότητας των περιπτώσεων. [Π.χ. η περίπτωση ενός φοιτητή της αλλοδαπής που ενοικιάζει (ή φιλοξενείται σε) κατοικία έναντι μισθώματος για χρονικό διάστημα 3 μηνών, το οποίο μίσθωμα περιλαμβάνει το μερίδιο του φοιτητή στους λογαριασμούς ΔΕΚΟ του σπιτιού, χωρίς να παρέχονται σε αυτόν λοιπές υπηρεσίες, προσιδιάζει περισσότερο στο εισόδημα από ακίνητη περιουσία.]

3. ΦΠΑ

Σύμφωνα με την ΠΟΛ.10/1987 «Ως ξενοδοχειακή επιχείρηση θεωρείται εκείνη που κατ’ επάγγελμα παρέχει κατάλυμα σε πελάτες, προς τους οποίους εκτός από την παραχώρηση των επιπλωμένων δωματίων, αναλαμβάνει και την περιποίηση αυτών, παρέχει δηλαδή υπηρεσίες μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται και η καθαριότητα του δωματίου των κοινοχρήστων χώρων, λευκών ειδών, τακτοποίηση κρεβατιών κ.λπ., ανεξάρτητα από τον τύπο και τη μορφή που λειτουργούν, από το αν είναι ή όχι εφοδιασμένη με νόμιμη άδεια λειτουργίας του ΕΟΤ, αν είναι γραμμένη στο ξενοδοχειακό επιμελητήριο, ή αν οι τιμές των δωματίων υπόκεινται ή όχι σε έλεγχο. Στην κατηγορία των ξενοδοχειακών επιχειρήσεων περιλαμβάνονται και αυτά που λειτουργούν ως μοτέλ, πανσιόν, πανδοχεία, ξενώνες, υπαίθρια κάμπινγκ, ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια σε οικίες κ.λπ. Διευκρινίζεται ότι, για την υπαγωγή στο ΦΠΑ των εσόδων από τα ανωτέρω καταλύματα και ιδιαίτερα αυτών που λειτουργούν χωρίς άδεια του ΕΟΤ, θα πρέπει οι παρεχόμενες υπηρεσίες για την εξυπηρέτηση των πελατών τους, να είναι ανάλογες μ’ αυτές των ξενοδοχειακών επιχειρήσεων και μάλιστα τέτοιας έκτασης, ώστε το εισόδημα που αποκτούν απ’ αυτές να χαρακτηρίζεται στη φορολογία εισοδήματος σαν εισόδημα Δ’ πηγής. Στα πλαίσια αυτά θα πρέπει να εξετάζεται η υπαγωγή ή όχι στο ΦΠΑ των εσόδων που προέρχονται και από την ενοικίαση δωματίων κατά τους θερινούς μήνες σε παραθεριστές γενικά.

Αντίθετα, αν διάφοροι ιδιώτες, ιδιοκτήτες οικιών, ενοικιάζουν οικίες ή δωμάτια έστω και επιπλωμένα, χωρίς να παρέχουν στους ενοικιαστές και τις απαραίτητες υπηρεσίες του ξενοδόχου (π.χ. σε φοιτητές ή σε οικογένειες κ.λπ.), η πράξη αυτή δεν αποτελεί φορολογητέα στο ΦΠΑ παροχή υπηρεσιών, διότι δε θεωρείται ως εκμετάλλευση επιχείρησης ενοικιαζόμενων δωματίων, αλλά ως εκμίσθωση ακινήτων που απαλλάσσεται από το ΦΠΑ.» Κατά συνέπεια, εάν οι ανωτέρω συναλλαγές χαρακτηριστούν ως ξενοδοχειακές υπηρεσίες, θα υπαχθούν στο μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 13%, ενώ εάν χαρακτηριστούν απλή μίσθωση ακινήτου, απαλλάσσονται του φόρου βάσει άρθ. 22 παρ. 1 περίπτωση κστ΄ του Κώδικα ΦΠΑ (Ν.4172/2013). Επαναλαμβάνουμε ότι το θέμα δεν έχει διευκρινιστεί από το Υπουργείο και γι’ αυτό το λόγο εκκρεμεί εγκύκλιος.

Πάντως αποτελεί πάγια θέση της Διοίκησης ότι η αντιμετώπιση του ΦΠΑ συμβαδίζει με το χαρακτηρισμό του εν λόγω εισοδήματος. Εάν δηλαδή χαρακτηριστεί ως εισόδημα από ακίνητα θα απαλλαχθεί από το ΦΠΑ, ενώ εάν χαρακτηριστεί ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα θα επιβληθεί φόρος 13%. Όπως προαναφέραμε στο σημείο 2 του παρόντος άρθρου, άποψή μας είναι το εν λόγω εισόδημα θα θεωρηθεί εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, οπότε θα πρέπει να επιβληθεί συντελεστής ΦΠΑ 13%. Σε κάθε περίπτωση πάντως ο εκμισθωτής μπορεί να απαλλαγεί από το ΦΠΑ εάν έχει ακαθάριστα έσοδα, χωρίς ΦΠΑ, μέχρι 10.000 ευρώ, βάσει άρθρου 39 Κώδικα ΦΠΑ (Ν.2859/2000).

4. Λοιπές νομοθετικές υποχρεώσεις

Η ανωτέρω αντιμετώπιση σχετικά με το φόρο εισοδήματος και το ΦΠΑ είναι ανεξάρτητη και δεν επηρεάζει τις λοιπές υποχρεώσεις που ενδεχομένως υφίστανται από τουριστικές και άλλες διατάξεις. Ενδεικτικά, ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει να ανατρέξει στις διατάξεις του Ν.4276/2014 (βλ. site μας www.taxpress.gr) σχετικά με ενδεχόμενες υποχρεώσεις του περί Ειδικού Σήματος Λειτουργίας κλπ.

5. Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας

Σε κάθε περίπτωση μίσθωσης, ανεξαρτήτως χρονικής διάρκειας, θα πρέπει να υποβάλλεται Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας. Περαιτέρω, η ΠΟΛ.1230/2015 προβλέπει ότι «αναφορικά με την εκμίσθωση καταλυμάτων (επιπλωμένων ή μη δωματίων ή διαμερισμάτων ή κατοικιών ή επαύλεων), σε αλλοδαπά φυσικά πρόσωπα, με διάρκεια μίσθωσης έως τρεις (3) μήνες ανά έτος, χωρίς την παροχή ξενοδοχειακών υπηρεσιών (πχ. πρωινό, καθαριότητα, παροχή κλινοσκεπασμάτων κλπ.), διευκρινίζεται ότι για την καταχώρηση των πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας δεν απαιτείται ο ΑΦΜ του μισθωτή, αλλά καταχωρείται ο αριθμός του αλλοδαπού διαβατηρίου, η διεύθυνση και η χώρα προέλευσης. Επίσης, δεν απαιτείται ο ΑΦΜ του μισθωτή σε περιπτώσεις εξάμηνης μίσθωσης σε αλλοδαπούς φοιτητές με το πρόγραμμα ERASMUS, όπως αναφέρεται στην ΠΟΛ.1030/23.1.2015 εγκύκλιο. Σε οποιαδήποτε άλλη περίπτωση μίσθωσης απαιτείται η καταχώρηση του ΑΦΜ του μισθωτή. Διευκρινίζεται ότι η προβλεπόμενη υποχρέωση θεώρησης από τις Δ.Ο.Υ των εν λόγω μισθωτηρίων που προβλέπεται από τον ν.4179/2013 έπαψε να ισχύει, λόγω κατάργησης από 1.1.2014 των διατάξεων του άρθρου 77 του ν.2238/1994. Η υποχρέωση αυτή αντικαθίσταται από τη Δήλωση Πληροφορικών Στοιχείων Μίσθωσης ακίνητης περιουσίας. Επιπρόσθετα τονίζουμε ότι η χρονική διάρκεια των τουριστικών μισθώσεων που αναφέρεται στις διατάξεις του πρώτου άρθρου του ν.4254/2014, καθώς και οι προβλεπόμενες κυρώσεις από τις διατάξεις του ν.4179/2013 αφορούν τα θέματα του Υπουργείου Τουρισμού και δεν επηρεάζουν την υποβολή των πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης.»

Η επιστημονική ομάδα της ASTbooks